اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟

آشنایی با اشتباهات متداول در فروش املاک و مستغلات (سری سوم)

۷- از تنظیم مبایعه نامه برای املاکی که در تصرف یک سازمان دولتی و یا غیر هستند بپرهیزید، از نظر قانون متصرف مالک بوده و این کار با ریسک فراوانی همراه می باشد. به همین دلیل تنظیم چنین مبایعه نامه هایی جایز نبوده و از لحاظ قانونی باطل می باشد. اگر سرمایه گذاری اصرار به انجام این کار داشت، قبل از هر چیزی کم و کیف تصرف فعلی را کاملا آشکار کنید، و تحقیقات لازم را انجام دهید، پس از آن با متصرف مذاکره ای انجام دهید و در پاره ای از موارد به توافق برسید. پس از انجام اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ مراحل ذکر شده صلحنامه محضری تنظیم کنید و معالمه را انجام دهید.

۸- هیچ معامله ای برای املاک کلنگی بدون مطالبه دستور نقشه انجام ندهید. این کار یکی از بزرگترین اشتباهات در عملیات سرمایه گذاری و انجام معامله در خصوص املاک کلنگی می باشد. با توجه به اینکه قوانین به صورت مداوم در حال تغییر هستند، بهتر است قبل از هر کاری سری به سازمان های مرتبط همچون شهرداری، اوقاف، زمین شهری و … بزنید تا در زمان های بعدی ملک شما دچار تغییرات مثبت و منفی نشود، و ریسکی غیر قابل جبران ملک را تهدید نکند. دستور نقشه، برترین سند ومدرک برای اراضی و املاک کلنگی بشمار می رود، چراکه آخرین اتفاقات ومصوبات قانونی در آن درج شده و این به تنهایی امر بسیار مهم و رهگشا برای متعاملین خواهد بود.

۹- برای تنظیم مبایعه و یا قرارداد رهن برای املاکی که در رهن و وثیقه بانک ها و یا اشخاص می باشند، قبل از هر کاری باید از ذینفع مثل بانکها و دیگر سازمان ها مجوز اخذ شود، در غیر اینصورت این کار جایز نبوده و با ریسک بالایی مواجه می باشد. در چنین معاملاتی عموما رهن گیرنده و خریدار دچار ضرر خواهند شد، و این ضرر در زمانی که بازار مسکن در رکود سنگین باشد نیز بیشتر خواهد شد. درصورت طرح دعوی علیه فروشندگان در محاکم قضایی برای انتقال سند مبیع بنام خریدار، عموماً این مورد رد می شود، مگر اینکه شاکی کلیه بدهی های فروشنده را به بانک و مراکز مربوطه تسویه کند که عموما چنین کاری برای خریداران امکان پذیر نمی باشد. راه دیگر این است که خریدار با بانک و یا سازمان ذینفع تسویه می کند، پس از آن اولین چک ثمن را به اتفاق فروشنده و واسطه معامله با حضور در سازمان ذینفع تحویل داده و مقدمات لازم برای تسوی حساب را ایجاد می کند.

وضعیت معاملات مجازی مسکن

ایسنا از افزایش تدریجی رونق سامانه‌های مجازی معاملات مسکن خبر داد.

اقدام به خرید، فروش یا اجاره املاک به صورت مجازی که اقبال برای استفاده از آنها در جامعه روز به روز بیشتر می‌شود، خود را برای پیش‌رونق بازار مسکن همزمان با شروع به کار دولت دوازدهم آماده می‌کند و برخی از فعالان این حوزه هم‌اکنون سرمایه و تعداد نیروی انسانی خود را افزایش داده‌اند.

خرید و فروش ملک از طریق فضای مجازی با تمرکز بر روی شش شاخص کاهش هزینه‌های خانوارها، تسهیل رفت و آمد، کاهش بار ترافیک، بهبود شرایط سرمایه گذاری در بازار مسکن، تولید ثروت و افزایش اشتغال بر اساس شعار سال راهی جدید را تقریبا از زمان شروع به کار دولت یازدهم در بازار ملک آغاز کرده که به نظر می‌رسد با ورود به فاز پیش‌رونق مسکن در نیمه اول سال جاری، چشم‌انداز روشنی پیش روی این سایت‌ها قرار دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد با توسعه استفاده از فضای مجازی بین مردم، برخی سایت‌های مجازی املاک، تنها پس از حدود یک سال از زمان راه‌اندازی به رشد ۴۰۰ درصدی در تعداد بازدید رسیده‌اند.

فعالیت سامانه های املاک مجازی شناسنامه‌دار و دارای تاییدیه از اتحادیه مشاوران املاک طی یک سال گذشته حالت جدی‌تری به خود گرفت. حالا دیگر سایت‌های مشاوره مجازی کار را برای مردم راحت کرده‌اند؛ چرا که متقاضیان مسکن می‌توانند از طریق رایانه شخصی یا تلفن همراه، خانه مورد نظر خود را از طریق عکس، نقشه، مطالعه امکانات داخل منزل و حتی امکانات پیرامونی جست‌وجو و اقدام به خرید کنند. بعد از آن‌که ملک مورد نظر در سایت توسط مشتری انتخاب و احتمالا مورد بازدید حضوری قرار گرفت، متقاضی برای عقد قرارداد به مشاوران املاک مربوطه متصل می‌شود.

پیش از پیدایش سایت‌های حرفه‌ای املاک، معاملات به صورت سنتی انجام می‌گرفت تا این‌که یکی از اپلیکیشن‌ها که در زمینه خرید و فروش انواع کالاها فعالیت می‌کرد آگهی ملک را نیز در سایت خود قرار می‌داد اما به اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ دلیل مشکلاتی صدای رییس اتحادیه را درآورد. حسام عقبایی از این‌که فعالیت این اپلیکیش بدون دریافت مجوز از اتحادیه املاک باعث دور زدن صنف مشاوران املاک شده بود ابراز گلایه کرد و حتی گفت که آن را خراب می‌کند. البته در این سایت امکان استفاده از ابزارهای تخصصی، تیم‌های کارشناسی و مشاوران املاک فعال در زمینه ملک نیز چندان فراهم نبود. به همین دلیل نیاز به وجود سایت‌هایی که تخصصی‌تر فعالیت کنند و زیر نظر اتحادیه قرار بگیرند احساس می‌شد که سایت‌های حرفه‌ای در زمینه‌ی ملک به صورت مجوزدار زیر نظر اتحادیه فعالیت خود را آغاز کردند.

با این‌که اتحادیه مشاوران املاک ابتدا نسبت به "سامانه‌های املاک مجازی" گارد نشان داد، به تدریج پس از آشنایی با نحوه‌ی ارایه خدمات این سایت‌ها، راه را برای فعالیت بهتر و مستمر آنها فراهم کرد و هم‌اکنون تعدادی قابل توجهی از این سایت‌ها ظهور و بروز یافته‌اند اما رییس اتحادیه املاک به تعداد محدودی از آنها چراغ سبز نشان داده است.

به نظر می‌رسد در فضای پسابرجام و پایان انتخابات ریاست اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ جمهوری، به دلیل عادی‌سازی شرایط بین‌المللی ایران، افزایش صادرات نفت، رشد ۷.۴ درصدی اقتصادی، کاهش نرخ تورم و بهبود اوضاع اقتصادی کشور که می‌تواند با افزایش حجم سرمایه‌ها در بازار مسکن و ساختمان همراه باشد، املاک مجازی به عنوان ظرفیتی اشتغال‌زا قابلیت ظهور دارند. به همین دلیل برخی از این سایت‌ها طی هفته‌های اخیر به افزایش سرمایه خود روی آورده‌اند تا با گسترش پهنه فعالیت خود در سراسر کشور از سایر رقبا پیشی بگیرند. اغلب سایت‌های اینترنتی املاک هم‌اکنون در تهران فعالیت می‌کنند اما قطعا با افزایش تعداد معاملات در سطح کشور، فعالیت این سایت‌ها به سایر شهرها نیز کشیده می‌شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص گفت: با توجه به رکود بخش مسکن، یکی از عوامل موثر بر رونق نسبی بازار مسکن، علاوه بر اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، افزایش قدرت خرید مردم، مدیریت زمین‌ها و بسیاری روش‌های موجود برای عبور از رکود، روش‌های تکنیکال، علمی و بهره‌گیری از فضای مجازی در قالب قانون نظام امور صنفی است. البته مشروط بر اینکه این نوع سرمایه‌گذاری‌ها و ورود به این حوزه‌ها برای تبلیغات، دغدغه‌ای برای مشاوران املاک در حوزه معاملات، یعنی حذف واسطه‌گری به وجود نیاورده و شائبه این تهدید را در اذهان آنها ایجاد نکند.

حسام عقبایی اظهار کرد: اگر این فعالیت و سرمایه‌گذاری‌ها با هماهنگی سیاست‌گذاران این حوزه مانند اتحادیه صنف مشاوران املاک و مشاوران املاک در سطح تهران و کشور انجام شود، قطعا کمک می‌کند تا مهندسی فروش در مسیر صحیح خود قرار گیرد. در واقع با این روش‌های نوین، می‌توان بسیاری از مطالبی را که مردم به درستی در جریان آن قرار نمی‌گیرند، شفاف‌سازی کرده و ضمن تسهیل روند معاملات مسکن، مراجعات حضوری و سفرهای غیرضروری را کاهش داد تا آژانس‌های املاک نیز بتوانند با استفاده از این خدمات نوین، معاملات خود را به راحتی پیش ببرند.

هم‌چنین مدیرعامل یکی از وبسایت‌های املاک در این خصوص اظهار کرد: بنابر اعلام وزیر کار، هزینه تولید اشتغال به ازای هر نفر ۳۰۰ میلیون تومان است و بدین ترتیب استارتاپ‌ها توانسته‌اند ضمن ایجاد اشتغال برای تعداد قابل توجهی از نخبگان کشور، علاوه بر جلوگیری از فرار مغزها، از بار مالی دولت کم کنند.

محمدحسین رفعت‌نژاد افزود: به طور مثال مجموعه‌ی ما با اشتغال ۱۳۰ نفر توانسته ۳۹ میلیارد تومان از بار مالی دولت کم کند که در سال جاری تعداد کارکنان ما به ۲۰۰ نفر افزایش خواهد یافت. ما در حال حاضر در تمامی بخش‌ها اقدام به جذب نیرو می‌کنیم و آموزش و ارتقای نیروی انسانی مجموعه از اصلی‌ترین اهداف ما در حوزه منابع انسانی است.

وی درباره مزایای استفاده از سایت‌های مجازی خرید و فروش ملک گفت: وقتی روند رفتاری فروشنده و خریدار را چک می‌کنیم اختلافی بین آنهاست. مثلا قیمت واقعی یک ملک طبق نرخ اتحادیه املاک در منطقه‌ای ۵.۵ میلیون تومان است اما فروشنده قیمت پایه را ۶.۲ میلیون تومان آغاز می‌کند که این اختلاف باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود. رسانه می‌تواند با ایجاد شفافیت این فاصله را از بین ببرد.

رفعت‌نژاد با اشاره به افزایش سرمایه سامانه "آی هوم" از ۱.۵ به دو میلیون یورو استفاده از سایت‌های مجازی در حوزه املاک را در جذب سرمایه‌گذاری خارجی با اهمیت دانست و گفت: امروز دیگر زمان آن‌که به صادرات نفت دلخوش باشیم گذشته است. در حال حاضر باید از طریق صادرات تکنولوژی‌های نوین برای کشور درآمد کسب کنیم. سایت‌های مجازی، کسب و کاری هستند که امکان جذب سرمایه‌های میلیون دلاری را دارند که اگر بتوانیم خوب عمل کنیم به یک مرکز صدور خدمات IT در منطقه تبدیل می‌شویم.

چند رسانه

پایگاه اطلاع رسانی کانون سردفتران و دفتریاران| مصاحبه| محمد مهدی انجم شعاع ۶۰ ساله، حقوقدان دارای درجه دکتری تخصصی (Ph.D) حقوق جزا و جرم شناسی از سال ۶۹ رسما وارد قوه قضائیه شد و سمت های مختلف قضایی را در طول خدمت احراز کرد. مدتی مدیرکل تدوین لوایح و برنامه های قوه قضاییه بود و در سال ۱۳۹۱ به دعوت مرحوم احمد تویسرکانی از معاونت قضایی دادگستری کرمان به معاونت قضایی دادگستری کل استان تهران منصوب و هم زمان به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور آمد و به عنوان معاون امور اسناد مشغول به خدمت شد.

وی در شهریور ۱۳۹۶ اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ به عنوان دادیار دادسرای دیوان عالی کشور بازنشسته شد و پس از بازنشستگی پروانه وکالت از مرکز وکلا و مشاوران قوه قضائیه اخذ کرد. انجم شعاع در دی ماه سال ۱۳۹۶ با دعوت سید علیرضا آوایی وزیر وقت دادگستری به عنوان مشاور وزیر تا مرداد ماه ۱۴۰۰ مشغول به کار بود.

گفتگو با این حقوقدان با تجربه را با واژه برگ سبز خودرو و شرکت راهگشا آغاز کردیم که در پاسخ گفت: زمانی که صحبت از خودرو و پلاک و مسائل مربوط به آن می‌شود مانند نقل و انتقال و واردات خودرو طبیعتا دستگاه ها و نهاد های متعددی به نحوی به این مسائل مرتبط می شوند و این دستگاه ها و نهادها هم بعضاً به هر دلیل خدمات خود را برون سپاری میکنند و گاه افرادی که در این نهادها حضور دارند ممکن است منافعی در این مسئله داشته باشند و طبیعی است که هر گاه در هر مسئله ای چنین موقعیتی وجود داشته باشد لابی‌ها و مسائل پشت پرده وجود دارد که یا مانع قانون می‌شوند یا سعی می کنند که قانون را به سمت منافع خودشان بکشانند.

در حوزه تعویض پلاک شرکت‌ها و مراکزی هستند که در این زمینه برنامه ریزی می کنند و مسئولان و کارکنان آنها به شکل خاصی انتخاب شده و وابستگی هایی از حیث شغلی به نیروی انتظامی داشته‌اند و به عنوان کارشناس یا افسران مشغول کار بوده یا بازنشسته آن نهاد هستند. همه می‌دانند که وضعیت تعویض پلاک و مسائل مرتبط با آن در اختیار یا در انحصار شرکت هایی است که به این نهاد به شکل هایی مرتبط است.

خاطره ای عرض کنم: یک بار در یک مناظره که در تلویزیون برگزار شد مرحوم آقای عظیمیان نایب‌رئیس فقید کانون سردفتران و دفتریاران ، همراه با بنده و افراد دیگری با دو نفر از مسئولان نیروی انتظامی حضور داشتیم. در آنجا بحث‌های داغی مطرح شد و من یک یادآوری کردم و گفتم: شما تصور بفرمائید که شرکت ها یا نهادهایی در این زمینه منافعی دارند و به عنوان یک حوزه فعالیت شغلی برای عده‌ای شغل ایجاد کردند و از طرفی اداره کل ثبت شرکت ها هم زیر مجموعه معاونت امور اسناد است. همانطور که دفاتر اسناد رسمی زیر مجموعه معاونت امور اسناد رسمی هستند.

ما اطلاع داریم که این شرکت ها (شرکت راهگشا) که در این حوزه فعال هستند متعلق به چه افرادی هستند و می توانم در موردشان بگویم! و همین تذکر و سوال من باعث شد که دوستان ما در آن جلسه به شدت از مواضع خود کوتاه بیایند و بحث ها را بسیار خلاصه کردند و فضای کلی مناظره عوض شد. افرادی که در حوزه معاونت راهور ناجا در مسئولیت های بالایی قرار داشتند و اسامی آنها در ثبت شرکتها موجود است از جمله افرادی بودند که در این حوزه نقش داشتند و البته این افراد تغییر سمت داشتند. اما نهاد هایی که در این زمینه ذینفع هستند تغییری نکرده اند.

انجم شعاع در مورد تفسیر ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی گفت: ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی و آیین نامه آن به اندازه کافی صراحت دارد که انتقال مالکیت خودرو باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. هر کسی از هر جهتی می‌تواند این مسئله را تفسیر کند. نکته مهم این جاست که آیا تفسیر منطقی است یا خیر ! زمانی که این قانون در مجلس مطرح بود لابی هایی در جریان بود که به طور کلی تنظیم سند معاملات خودرو در دفاتر اسناد رسمی منتفی شود.

تلاش‌های زیادی از سوی کانون و مرحوم جناب آقای تویسرکانی انجام شد که این مسئله اتفاق نیفتد. بنده معتقد هستم که ماده ۲۹ هیچ نقطه ضعفی ندارد. در قانون ثبت اسناد و املاک ماده ۴۶ خاطر نشان می کند که ثبت اسناد اختیاری است اما موارد استثنایی در این حکم کلی وجود دارد، به طور مثال انتقال سهام بعضی از شرکت‌ها باید به موجب قانون تجارت در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. همچنین ثبت واقعه نکاح الزاما باید در دفاتر ازدواج و طلاق صورت گیرد.

این ها مواردی از موارد استثنا است که قانونگذار از این حکم کلی عبور کرده و آنها را الزامی دانسته است. در مورد خودرو طبق ماده ۲۹ همین اتفاق افتاد که این ماده می‌گوید: نقل و انتقال وسایل نقلیه به موجب سند رسمی انجام می‌شود و بلافاصله می گوید که افرادی که قصد نقل و انتقال خودرو دارند باید قبل از آن به راهنمایی و رانندگی مراجعه فرمایند و دفتر اسناد رسمی هم باید با دریافت برگ تعویض پلاک، سند انتقال مالکیت را تنظیم کنند و آیین‌نامه هم به همین شکل است و در قانون و در آیین نامه گفته شده که دفاتر اسناد رسمی باید در مراکز تعویض پلاک مستقر شوند.

جلسه ای در سازمان ثبت در سه هفته پیش برگزار شد و بنده هم در آنجا صحبت کردم و در رابطه با این مسئله بحث شد که تصمیمات و موضع گیری ها در بعضی مقامات با آنچه که ما از قانون متوجه می شویم متفاوت است. سوال شما این است که چرا دادستان کل کشور بخشنامه ای صادر کردند که با قانون و آیین‌نامه ناسازگار است؟ مسائل مختلفی روی این مسئله تاثیر گذار است و می‌توان گفت نظام قضایی ما و نظام اجرایی ما در بسیاری از موارد آن گونه تحت فشار قرار می گیرد که در حمایت از یک جریانی موضع گیری کند که تنش خود را کمتر کند یا روابطی ممکن است باشد که در حوزه رسمی و غیررسمی وجود داشته باشد یا حتی گاهی به دلیل مسائل سیاسی مجبور می‌شوند بر خلاف قانون موضع گیری کنند.

بخشنامه ای که دادستان کل کشور صادر کردند کاملاً با ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی مغایرت دارد و خلاف قانون است و علت را باید از خودشان سوال کنیم. وی درباره اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی گفت نقش شورای نگهبان یکی این گونه است که مصوبات مجلس را بررسی کند. وقتی اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ که ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه می گوید: اگر اسناد عادی اصالتشان در دادگاه ثابت شود قابلیت معارض با سند رسمی را دارند یعنی چی؟ خب می دانید سند عادی را می شود هر زمان نوشت در هر جا می شود نوشت و هر تاریخی را می شود روی آن گذاشت بعد هم با آوردن چند نفر شاهد می شود به آن بها داد.

متاسفانه این اتفاقی است که در کشور ما دارد می افتد و به تعبیر یکی از اساتید برجسته حقوق مرحوم آقای دکتر آخوندی فرمودند: شهادت کالایی است که در بازار می شود خرید! خب در این موقعیت تهیه یک سند عادی و در دادگاه بر آن اصرار کردن کار سختی نیست خصوصا که قضات هم زمینه رشد پرورش و تربیتشان در سالهای بعد انقلاب به شکلی شده که به مسائل فقهی و موازین شرعی گرایش خاص پیدا کرده اند و تعداد زیادی از حوزویان که حقوق نخوانده اند یا اطلاعات حقوقی آنها تحت تأثیر درسهای حوزوی و تعصب نسبت به نظرات فقها قرار دارد خیلی راحت می توانند با استناد به این ها به آرامی از کنار بعضی مقررات بگذرند. یا تفسیری کنند که با آنها سازگار تر باشد و این اتفاق باعث می شود که اسناد عادی به راحتی بها بگیرند.

مثالی را خدمتتان عرض میکنم: بانک تجارت در سال های قبل با در رهن گرفتن یک ملک ارزشمند به موجب سند رسمی در دفتر خانه تسهیلات سنگینی پرداخت کرده بود. فردی که تسهیلات استفاده کرده بود باز پرداخت تسهیلات را انجام نداد و بانک تجارت اجرائیه صادر کرد. از طریق اداره اجرای ثبت و پرونده به جریان افتاد.

آن استفاده کنندگان از تسهیلات به همراه فرد دیگری که به عقیده من یک همکاری و تبانی با آن ها داشت یک سند عادی را در دادگاه مستند قرار دادند که این سند عادی تاریخش قبل از سند رهنی و رسمی دفترخانه بود و ادعا کردند که مالک این ملک قبل از اینکه در دفتر خانه موجب سند رسمی آن را در رهن بانک تجارت قرار دهد به موجب سند عادی به ما فروخته و مالک ما بودیم. او در آن زمان مالک نبوده که در دفتر خانه سند رهنی را تنظیم کند.

دادگاه به همین استناد مالکیت مدعی به استناد عادی را پذیرفت و سند رهنی را باطل کرد و بانک تجارت ماند با یک تسهیلات کلان بدون هیچ پشتوانه ای که دیگر امکان وصولش برایش فراهم نشد. این یک نتیجه ی ساده از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه است که به اصرار شورای نگهبان به شکل فعلی در آمد. البته داستان گنجاندن این ماده دراین قانون مفصل است که من در اینجا وارد آن نشوم. اما میخواستم این را عرض کنم که فضا این گونه فضایی هست که در بحث قوانین شورای نگهبان این طور وضعیتی دارد و با تعصب و جمود بر برخی از احکام گذشته و بدون توجه به ضرورت نظم عمومی اجازه نمی دهد قوانین مناسب و مرتبط با مشکلات تصویب شود.

من دقیقا به یاد دارم در مذاکراتی که داشتیم راجع به اینکه بعضی از مواد قانون ثبت نیاز به اصلاحاتی دارد که مرحوم تویسرکانی می فرمودند که این کار خطرناک است ممکن است این ها بروند در مجلس اصلاحاتی تصویب شوند و این اصلاحات برود شورای نگهبان ایراداتی بگیرند و مسائلی اتفاق بیفتد. که همین هم که الان داریم از دست بدهیم.

این خطر کاملا درست و جدی بود دقیقا همین اتفاقی که به وسیله ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه افتاد آنچه می‌ترسیدیم سرمان آمد. حوزه دیگر نظرات فقهی است که شورای نگهبان در قالب استعلامات پاسخ می دهد که یک مثالش این است که جمعی از بازاریان که البته بازاریان از قشر های صاحب نفوذ و از قدیم الایام در جامعه ما بودند از شورای نگهبان استفساری کرده اند که ماده ۲۲ قانون ثبت می گوید تمام نهاد ها به طور کلی حاکمیت باید کسی را مالک بشناسند که ملک در دفتر املاک به نام ایشان ثبت شده یا به نام او منتقل شده است و این انتقال در دفتر املاک یه ثبت رسیده است و الان املاک تجاری فراوانی وجود دارد که این ها با اسناد عادی معامله شده اند و ثبت آن ها را به رسمیت می‌شناسد.

جالب اینکه شورای نگهبان نظر داد که اگر مالکیت به طریق شرعی منتقل شده است افرادی که ملک خریداری کرده اند مالک هستند و در واقع ماده ۲۲ را زیر سوال برد. مسئله دیگر دربحث فتوا ها است. متآسفانه یک جمله ای اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ از سده های گذشته در بین متقدمین علما و مراجع مطرح شده مبنی بر این این که کاغذ هیچ اعتباری ندارد (لا اعتبار بالقرطاس) و این جمله مکرر گفته شده و همین مسئله منجر به فتوا های دیگر شده است که هیچ کدام برای ثبت و اثبات حقوقی ارزشی قائل نیستند.

اتفاقا این فتوا ها و منشاء آنها را در همین سال گذشته آقای دشتی اردکانی(نماینده مجلس شورای اسلامی و رئیس اسبق کانون سردفتران و دفتریاران) منشا این فتوا هارا از بنده خواستند و من هم چندین فتوا را جمع آوری کردم و به ایشان دادم. جالب این بود که شورای نگهبان که می خواستند ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه را به همان شکلی که معتقد بودند تغییر دهند. یکی از استناد ها، استناد به نظر حضرت امام خمینی (ره) و سایر علما بود که برای ثبت اعتبار و ارزشی قائل نیستند. حتی از مراجع تقلید دارای مسئولیت رسمی که باید حساسیت بیشتری نسبت به نظم عمومی جامعه و نظم حقوقی رفتارهای مردم داشته باشند اینگونه فتوا وجود دارد.

با این مشکلات زمینه ای برای گسترش ثبت نوین وجود ندارد و من معتقد هستم که باید به این مسئله توجه شود. اگر شرع معتقد است که مالکیت محترم است و هر اعتباری که برای مسائل مالی و رفتار های حقوقی افراد قائل است همانند حرمت خون مردم است، ثبت هم اینها را نفی نخواهد کرد و می گوید در جهت اینکه ما یک فضایی ایجاد کنیم و ابزاری در اختیار جامعه و نهاد های حاکمیتی قرار دهیم تا این مالکیت ها مورد تعرض قرار نگیرند و نظمی در مالکیت ها و رفتار های حقوقی ایجاد کنیم. این چگونه میتواند خلاف موازی شرعی باشد یا مورد تأیید شرع نباشد؟

من یاد دارم زمانی که بحث تحول در شیوه ثبت اسناد جدی شد و به سمت الکترونیک در حال پیشرفت بود جلسه ای با معاونت آگاهی نیروی انتظامی (سردار بتولی) در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور داشتیم که صریحا اعلام کردند با اجرای این طرح جعل اسناد و پرونده های مربوط با آن به شدت کاهش پیدا کرده است و همچنین الان هم این مسئله بسیار آشکار است. من فکر می کنم مقرراتی که زمینه این خدمات توسط سازمان ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی را فراهم می کند نه تنها هیچ منافاتی با شرع ندارند بلکه ابزاری هستند برای اجرای نظر شرع در حفظ حقوق و اموال مردم و بیت المال.

بحث برون سپاری در همان سال های معاونت بنده کاملا جدی بود و سپردن خدمات مختلف ثبتی به دفترخانه ها مد نظر بود و مرحوم تویسرکانی هم در این مورد نظر خاص داشتند اما همیشه به دنبال این بودیم که بستر آن باید فراهم شود تا بتوانند خدمات مختلفی را ارائه دهند.

انجم شعاع در پاسخ به اینکه موضوع بخشنامه آیت الله آملی لاریجانی رئیس وقت قوه قضائیه در موضوع بی اعتبار نامیدن برگ سبزخودرو در زمان معاونت شما چگونه مطرح شد گفت: ماجرای بخشنامه آقای آملی لاریجانی که عنوان کردید این بود که ما معتقد بودیم که تنظیم اسناد معاملات و ثبت آنها به طور کلی در صلاحیت دفاتر اسناد رسمی است و وقتی که چنین است نهاد های مختلفی مثل نهادهای قضایی و شورای حل اختلاف و اجرای اسناد لازم الاجرا در اداره ثبت، سازمان امور مالیاتی، تامین اجتماعی و امثال اینها وقتی که بخواهند در ارتباط اموال اشخاص اقدامی بکند و تصمیم بگیرند که لازمه این کار تشخیص مالکیت بر خودرو هست، اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ حتما باید به مدارک و مستنداتی که مطابق قانون مالکیت را ثابت می ‌کند مراجعه کنند.

بر این اساس پیشنهاد بنده بود که ریاست وقت قوه قضائیه بخشنامه‌ای به مراجع قضایی صادر کنند که در مواردی که لازم است مالکیت یک خودرو بر شما ثابت شود و قصد دارید بر اساس آن تصمیماتی بگیرید و اقداماتی انجام دهید، توجه داشته باشید که اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ملاک مالکیت بر خودرو است و برگ تعویض پلاک به عنوان یک سند رسمی که دلالت بر مالکیت بر خودرو داشته باشد نیست. این بخشنامه به همین مفهوم و معنی صادر و ابلاغ شد.

بانک ها چگونه می توانند پولشویی را در عرصه رمزنگاری شناسایی کنند؟

مبارزه با پولشویی یک قانون است. بانک ها و موسسات مالی از نظر قانونی ملزم به رعایت قوانین نظارتی پیرو از مبارزه با پولشویی ، تأمین مالی تروریسم و گریز از مالیات هستند و به علاوه بر این ریسک خود را در برابر این فعالیت های مالی غیرقانونی مدیریت می کنند.
هر بانک و هر شرکت مالی و قانونی از نظر ضرورت سازگاری با نظارت و مدیریت ریسک در برنامه کاری و استراتژی کوتاه مدت و بلند مدت خود لحاظ می کنند ، پس هنگام معامله با ارزهای دیجیتال نیز نیاز به پیروی از قوانین رمزنگاری دارند.

2.چگونگی شناسایی ماهیت فعالیت های رمزنگاری شده مشتری توسط موسسات مالی

اطلاعات قدرتی است كه به سازمانها كمك مي كند خطرات مواجهه غيرمستقيم با ​​رمزنگاری كاهش دهند.
وقتی نوبت به جلوگیری از پولشویی در فیات سنتی می رسد ، بانک ها به مقدار معینی از اطلاعات را نیاز دارند تا اطمینان حاصل کنند که می توانند خطرات احتمالی مربوط به تسهیل این معاملات را مدیریت کنند. همین قضیه در مورد ارزهای دیجیتال نیز صدق می کند.

هنگامی که یک بانک به طور مستقیم با رمزنگاری مواجه می شود ، می تواند با چالش روبرو شود -همچنین ممکن است وقتی که یکی از مشتریان معاملات خود را با استفاده از دارایی های ارز دیجیتال انتقال دهد بانک به طور غیر مستقیم با رمزنگاری روبه رو شود .

با یک سری بررسی ها می توانیم با مدیریت ریسک پیروی از قانون مبارزه با پولشویی همراهی کنیم : مشتری خود را بشناسیم ، پرداخت های خود را ثبت کنیم ، رفتار مشتری را بشناسیم و شریک مالی خود را شناسایی کنیم.

با توجه به حجم معاملات بانکها که می توانند به صورت روزانه پردازش شود ، اطمینان از کاملاً خودکار بودن فرآیند نظارت برای کاهش احتمالات فعالیت های مشکوک از طریق شبکه ضروری است.

3.فرایندهایی که موسسات مالی برای محدود کردن خطر ورود ارزهای دیجیتال به آنها نیاز دارند :

راه حل های مدیریت پرونده و حسابرسی تعدیل پذیر و کارآمد ضرورت دارد. بانک ها و موسسات مالی به توانایی ردیابی معاملات و ارتباطات در زمان حال و توانایی ارزیابی میزان خطر آنها در کمترین زمان ممکن ، نیازمند هستند.

با توجه به حجم و سرعت معاملات انجام شده ، آنها همچنین باید یک سیستم هشدار داشته باشند که به روز رسانی خودکار فعالیت های غیرقانونی را ارائه می دهد و داده هایی را برای بررسی بیشتر فراهم کند.

هنگامی حرف از پیروی از قوانین می شود نباید سازمان ها غایب شوند . گروه ویژه اقدام مالی طیف وسیعی از شاخص های پرچم قرمز را منتشر کرده است که می تواند به افزایش آگاهی از اشتباه شخص کمک کند. بسیاری از حوزه های قضایی و مبادلات جهانی در اتخاذ دستورالعمل های FATF کند عمل کرده اند زیرا موانع فنی در این راه وجود دارد ، اما ابزارهایی وجود دارند که هدف آنها دستیابی به این غایت است.

4. راه حل های عملی موجود برای محدود کردن خطر های احتمالی در رابطه با رمزگذاری

پیروی از دستورالعمل های نشانگر پرچم قرمز پولشویی که توسط FATF ارائه شده است ، مبدا خوبی برای شروع است. شاخص های پرچم قرمز مربوط به معاملات می توانند شامل پرداخت هایی باشند که در مقادیر کم انجام می شوند یا در مقادیر مکرر تحت آستانه گزارش قرار می گیرند. در صورت ارسال وجوه به یک حساب تازه ایجاد شده یا قبلاً غیرفعال ، زنگ های هشدار را نیز می توان لحاظ کرد.

الگوهای معامله همچنین می تواند سوءظن را برانگیزد – به ویژه اگر سپرده های ساخته شده با مشخصات مشتری متناقض باشد.

سایر شاخص ها می توانند مربوط به فرستندگان و گیرندگان ، بی نظمی در مورد منبع وجوه یا ثروت و شرایط مشکوک مربوط به جغرافیا باشد – مانند اینکه وجوه مشتری از اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ یک صرافی منشأ گرفته یا برای آن ارسال شده است که در این کشور در حوزه قضایی ثبت نشده است.

این دستورالعمل ها دقیق و جامع است – و با مطالعات موردی همراه است که انواع سناریوهایی را که موسسات مالی باید به دنبال آنها باشند ، به خوبی نشان می دهد.

5. نرم افزار تحلیلی بلاکچین برای موسسات مالی در معرض رمزنگاری چگونه کار می کند؟

آنها امکان نظارت بر معاملات را در تمام بلاکچین های بزرگ 24 ساعت هفت روز و در زمان حال فراهم می کنند.

ریسک مربوط به معاملات ورودی و خروجی را می توان تعیین کرد – پوشش دادن پرداخت ها با ارزش بالا ، نقل و انتقالات شامل چندین دارایی دیجیتال و یا حساب ها ی عادی و همچنین معاملات که به نظر می رسد هیچ توضیح منطقی در مورد تجارت ندارند. با تجمیع اطلاعاتی از نهادهایی که نقل و انتقالات مکرر را در یک بازه زمانی مشخص انجام می دهند ، می توان تصویر واضح تری را به مرور زمان جمع آوری کرد.

شرکت های نرم افزاری منطبق مانند کریستال بلاکچین امکان شناسایی الگوهای مشکوک و درک موسسات مالی از منابع مالی و ثروت را فراهم می کنند. مهمتر از همه ، آنها همچنین می توانند تشخیص دهند که رمزنگاری مورد استفاده در معاملات به سرقت یا کلاهبرداری مشکوک است ، اینها همه با ارزیابی اینکه ارز های دیجیتال منتقل شده یا از کیف پول ها به دیگران یا خدمات P2P متصل شده اند را تشخیص می دهند.

این مطلب صرفا ترجمه از منبع ذکر شده بوده و مسئولیت آن با آکادمی هلاکوئی نمی باشد.

گزارش مسکنی بانک مرکزی اشتباه است/ درخواست عجیب فئودال ها از رییس اتحادیه املاک

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، حسام عقبایی در نشست خبری نمایشگاه املاک و مستغلات و در حاشیه رونمایی از شاخص قیمت مسکن مناطق 22 گانه تهران، اظهار کرد: با توجه به این که مهمانان خارجی، انبوه سازان، وب سایت و. در نمایشگاه حضور دارند یکی از اهداف ما این است که روش های نوین معاملات مسکن در ایران توسعه یابد تا بتانیم آخرین متدهای معامله مسکن را در کشرمان را بر اساس قوانین و مقررات داخلی بومی سازی کنیم.

وی با بیان این که خروجی این کار باید تسهیل روند معاملات مسکن و افزایش ضریب ایمنی باشد، تصریح کرد: انبوه سازان پروژه های خود را در نمایشگاه عرضه کرده اند و با توجه به فضای رکود بازار اینجا را فرصتی برای فروش تلقی می کنند.

وی ادامه داد: مجموعه های فضای مجازی و و ب سایت ها در نمایشگاه امسال املاک حضور پررنگی دارند. رویکرد اتحادیه املاک نسبت به استارت آپ ها و آی تی مثبت است چون می توانند در ارتقای شغل مشاور املاک کمک کنند.

وی با بیان این که چالشی با این وب سایت ها نداریم، اظهار کرد: برخی وی سایت ها مشاور املاک نیستند اما پروانه فعالیت در فضای مجازی را دارند و به ارائه خدمات ویژه به مشتریان (مشاوران املاک) می پردازند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به حساسیت نسبت به امنیت معامله در فضای مجازی، گفت: در این راستا اتحادیه مشاوران املاک تعاملات خوبی با فعالان فضای مجازی حوزه املاک و مستغلات دارد.

عقبایی یادآور شد: فضای مجازی را نباید تهدید تلقی کرد، تجربه فضای مجازی در حوزه حمل و نقل را داشته ایم که نسبت به آن گاردهایی گرفته شد. وب سایت هایی که از اتحادیه املاک مجوز دارند فقط خدمات خود را به مشاوران املاک دارای مجوز ارائه می دهند.

وی با اخطار به سایت های غیرقانونی برای خاتمه فعالیت ها گفت: به سایت های دارای مجوز هم توصیه می کنم از جاهای بی نام و نشان آگهی قبول نکنند.

وی با بیان این که آگهی های بی نام و نشان باعث از دست رفتن اعتبار می شود، افزود: سال 92 گفتم مشاوران املاک مجازی در راهند و امرز شاهد روی دادن این اتفاق هستیم تا دهه آینده بیش از 70 درصد از معاملات مسکن کشور در فضای مجازی صورت می گیرد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این که در باار مسکن هر کسی هر قیمتی می خواهد تعیین می کند، گفت: در ایران مالکیت در اسلام محترم است و مردم بر اموال غیرمنقول مسلط هستند، اما با با روش های افزایش تولید و ایجاد رقابت مردم را نسبت به قیمت واقعی ملک خوود مطلع کنیم.

عقبایی با اشاره به این که شاید برخی از جمله مشاوران توهم قیمت داشته باشند یا برخی افراد بخواهند سوداگرانه گام بردارند، گفت:باعث جهش های غیرمتعارف در قیمت ها می شود.

وی با یادآوری این که قیمت مسکن از سال 71 تا 94 حدود 1000 درصد (104 برابر) افزایش یافته است، افزود: باید مراقب باشیم چه کسی و با چه هدفی شاخص های قیمتی را ارائه می دهند خدای ناکرده رویکرد سووداگرانه نداشته باشند.

وی با اشاره به اشتباهات معاملاتی را چگونه بشناسیم ؟ این که برخی از من می خواهند "در مصاحبه ها اعلام کن مسکن گران می شود تا بازار از رکود خارج شود" اظهار کرد: برخی فئودال ها این را می گویند تا قیمت مسکن گران شود اما بنده نمی توانم چنین کاری را انجام دهم.

رییس اتحادیه مشاران املاک با تاکید بر این که باید واقعیت های بازار مسکن را بگوییم، افزود: به دست اندرکاران بازار مسکن در راستای شفافیت قیمت ها کمک می کنیم و فعالان این بخش به هیچ عنوان تحت تاثیر ذی نفعان این حوزه قرار نمی گیرند.

عقبایی با بیان این که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در مقایسه با اتحادیه مشاوران املاک نسبت به بازار مسکن اشراف ندارند در پاسخ به پرسش تسنیم مبنی بر این که بانک مرکزی دیروز از افزایش حدود 7 درصدی قیمت مسکن در تهران خبر داد آیا این آمار را تایید می کنید، گفت: شاهد افزایش حجم معاملات در دی و بهمن ماه امسال بودیم و در فاصله 20 روز به پایان سال 95 شاهد افزایش معاملات در تهارن بوده ایم.

وی ادامه داد: این که بخواهیم نظر بانک مرکزی درباره قیمت مسکن رد کنیم در مناقشات اقتصادی کار قشنگی نیست. اما مراجع دولتی اشراف کاملی بر حوزه فعالیت بخش حصوصی ندارند، اما باید نواقص بخش خصوصی را نیز در نظر داشته باشیم.

وی با بیان این که برخی نهادهای دولتی مانند بانک مرکزی در سبد مهمی مانند مسکن آمارهایی را ارائه می دهند، اظهار کرد: افزایش قیمت در بهمن و اسفند را انکار نمی کنم اما حداکثر رشد قیمت بر اساس سامانه املاک مستغلات در تهران 4 درصد بوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: در سطح کشور هیچ گونه افزایش قیمتی در بخش مسکن نداشته ایم.